一、起草背景
公租房是住房保障体系的重要组成部分。自德州市实施原保障政策以来，在缓解城镇住房困难群体基本居住需求方面发挥了积极作用。但随着经济社会发展、城镇化进程加快以及人口结构变化，对公租房保障覆盖范围、服务标准及精准化管理等方面提出新的更高要求。主要表现在四个方面：一是房地产发展新模式加速构建，“保障+市场”双轨并行格局日益清晰。新阶段、新模式对健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提出更高要求。二是在新型城镇化、推进公共服务均等化背景下，公租房需有效打破户籍与社保年限壁垒，推动保障对象从传统户籍困难家庭向新市民、青年人等常住人口普惠延伸。三是在国家持续深化“高效办成一件事”等政务服务改革举措以及数字化改革的新形势下，对深化信息共享、提升公租房审批效能、提高群众满意度提出新要求。四是为确保公租房资源公平善用、良性循环，需进一步建立健全科学合理的动态退出与过渡机制，并完善资产管理与信用监管体系，推动管理向精细化、全周期转变。面对新要求、新变化、新期待，有必要对原有的政策文件进一步修订完善，以有效建立健全更加规范有序的住房保障政策体系，切实回应多元群体的安居期盼。
二、起草过程及依据
市住房城乡建设局系统梳理了国家、省相关政策，立足本市实际情况，形成了《办法（讨论稿）》。起草过程中，深入征求了市发改、财政等13个部门以及各县（市、区）住房保障主管部门的意见，同时通过门户网站向社会公开征求意见，对合理建议予以采纳。此后，组织专家进行了论证评估，并按规定完成了公平竞争审查和合法性审查。最终，经市政府常务会议审议通过后，按程序印发施行。
文件起草主要依据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）《公共租赁住房管理办法》（住房城乡建设部令第11号）《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号），山东省及德州市有关住房保障工作的法规政策文件。
三、制定的意义和总体考虑
本次修订意在从制度层面完善德州市住房保障体系，落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度要求。通过更精准的保障对象准入、更规范的运营管理和更明确的退出机制，提升资源配置效率，维护住房保障的公平性与可持续性，切实发挥公租房在住房保障体系中的兜底作用。
修订工作主要围绕以下方向展开：积极探索扩围，回应新业态从业者的合理诉求；在审核流程上，压缩办理时限，推行部门信息共享，落实“一件事”改革要求；在租后管理上，引入智能技术手段，明确退出司法路径，提升管理效能；在信用建设上，建立申报承诺与失信联合惩戒机制，防范违规行为；在政策衔接上，保持与国家和省最新要求的一致性，同时兼顾本市实际情况。
四、政策重要举措或政策创新、亮点
相较于现行办法，本次修订在多个方面作出了创新、调整或强调，具体包括以下十项主要内容：
第一，明确并扩充优先配租群体。在同等条件下，列举了9类可优先配租的对象。此外，城镇医疗卫生、教育、公交、环卫等一线公共服务行业从业人员，也可适度优先。
第二，在原有六类保障对象基础上，提出探索将灵活就业人员纳入公租房保障，以适应新业态从业人员不断增加的实际情况。
第三，加强房源建设，积极响应“好房子”建设标准。为适应多子女家庭需求可适当放宽户型面积限制，确保其基本居住需求。
第四，租赁补贴期满后可变更保障类别继续申请。阶段性租赁补贴累计不超过36个月，但期满后如符合其他保障对象资格条件，可按规定变更保障类别，继续申请实物配租或租赁补贴，避免保障断档。
第五，明确低保家庭、特困家庭在保障面积内免缴租金，超出部分按规定缴纳；对抚恤定补优抚对象中的城镇低保家庭实行租金全额减免。同时鼓励对符合条件的承租家庭减免物业服务费。
第六，压缩审核时限。深化“一件事”改革，简化审核流程。审核期限（不含公示时间）自收到申请材料之日起计算，累计不超过15个工作日，公示时间不少于3个工作日，以提升审核效率。
第七，明确区分退出方式并给出司法路径。将退出分为“退回”和“腾退”两种情形。这种区分使退出机制更具可操作性。
第八，引入智能管理和保险机制。鼓励智能门禁、智能监控、智能水电气计量表等设备的推广应用，提升公租房精准化管理水平。
第九，明确禁止中介机构参与转租业务。规定各类租赁企业、房地产经纪机构及从业人员严禁开展与公租房相关的出租、转租、分租等经纪业务，违者依法依规追究责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。
第十，建立信用承诺与联合惩戒机制。实行申报材料真实性承诺制度，完善违诺违规行为的认定标准和程序，同时建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，将信用管理贯穿于公租房保障全过程。
五、政策适用范围
本办法适用于德州市行政区域内公租房的规划、建设、筹集、分配、运营、使用、退出及监督管理。
在适用对象上，主要包括以下群体：城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员，同时探索将灵活就业人员纳入保障范围。所有保障均以家庭（含单身家庭）为单位实施。
在保障方式上，分为实物配租和发放住房租赁补贴两种，符合条件的家庭可根据自身情况选择其中一种或按规定申请转换。
六、保障措施和下阶段工作举措
为保障本办法的有效实施，从多个方面建立了配套机制。
在组织保障方面，各级政府是公租房保障管理工作的责任主体，应健全住房保障体系。住房城乡建设部门作为牵头单位，负责科学设定年度工作目标、编制资金预决算、组织分配运营等工作。财政、发改等部门按职责分工协同推进，形成工作合力。
在资金保障方面，政府投资建设的公租房所需建设、运营维护、租赁补贴等资金纳入财政预算，实行专项管理、分账核算、专款专用。公租房租金收入及时足额缴入国库，实行“收支两条线”管理。
在土地保障方面，自然资源部门根据住房城乡建设部门提供的公租房建设用地需求，将相关用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。
在技术保障方面，大数据部门通过一体化大数据平台为公租房保障审核提供有关支撑，有关部门协同推进申请公租房“一件事”办理。
在监督保障方面，公租房保障实施情况依法接受纪检监察及审计监督，同时接受社会监督。任何单位和个人对工作中的违法行为有权举报和投诉，受理部门须及时核查并依法处理。
下一步将做好以下工作：一是制定配套细则，指导各县（市、区）结合实际制定公租房保障管理细则。二是优化信息系统，完善线上申请平台，加强与公安、民政、人社、不动产等部门数据实时共享，深化申请公租房“一件事”，积极推进“一网通办”。三是积极探索将灵活就业人员纳入保障范围。四是鼓励有条件的县（市、区）在公租房小区内推广智能门禁等设备。五是加强政策宣传：通过政府网站、媒体等渠道广泛解读政策，确保群众知晓。六是做好政策执行指导、评估，确保政策落实落地。
七、需公众广泛知晓的事项
为便于公众理解和参与，以下几个事项需要特别告知：
关于申请渠道。申请人可通过线下属地申请公租房“一件事”窗口提交申请，也可通过线上政务服务平台进行申请，无需通过任何中介机构办理。公租房申请不收取任何中介费用，公众应警惕以“代办申请”为名的收费行为。
关于审核时限。自收到符合要求的申请材料之日起，审核时限不超过15个工作日。审核结果将及时向社会公开。
关于租金减免政策。低保家庭、特困家庭在保障面积内免缴租金。对抚恤定补优抚对象城镇低保家庭予以全额减免。鼓励对符合规定的家庭予以物业服务费减免。
关于优先配租。多孩家庭、退役军人、60周岁以上老年人、公共服务行业一线从业人员等群体，在同等条件下可优先配租。具体条件可在申请时向当地住建部门咨询。
关于禁止行为。公租房不得转租、转借、长期闲置或用于经营活动。各类租赁企业、房地产经纪机构不得开展与公租房相关的转租、分租等经纪业务。
关于退出规定。不再符合保障条件的承租人应当主动向主管部门报告并办理退出手续。拒不退出的，将面临责令限期退回、法院强制执行或民事诉讼等后果。
关于信用管理。申请人在提交申请时须签署申报材料真实性承诺书。如提供虚假材料或隐瞒真实情况，一经查实，将纳入失信联合惩戒范围。
八、名词解释
1. 公共租赁住房：指政府投资建设，或政府提供政策支持由企事业单位等各类主体投资建设，对建设标准、租金水平进行限定，实行有限期和有偿出租的保障性住房。
2. 实物配租：指政府向符合条件的保障对象直接提供公租房，并按照一定标准收取租金。
3. 住房租赁补贴：指政府向符合条件的保障对象发放货币补贴，由其自行在市场上租赁住房。
4. 灵活就业人员：主要指以非全日制、临时性、弹性工作等形式就业的人员，如自由职业者、平台从业者等。
5. 退回：主要指因承租人违规使用公租房（如转租、改变用途等），由住建部门责令交还公租房的处理方式。
6.腾退：主要指因承租人不再符合保障条件（如收入、住房超标），应当主动交还公租房；拒不腾退的，通过诉讼等渠道解决。
7. 申请公租房“一件事”改革：以方便群众办事、规范业务管理为目的，通过流程再造、数据共享和智能化手段，依托有关平台，畅通线上线下申请渠道，推动实现公租房“一表申请、一网通办、一次办结”，大幅精简环节、缩短审批时间，提升政务服务效能，提升办事群众满意度、获得感。
九、新旧政策的差异
在保障对象方面，原办法主要覆盖城镇中等偏下收入家庭、新就业无房职工和外来务工人员；新办法在上述基础上，明确提出探索将灵活就业人员纳入保障范围，覆盖面进一步扩大。在户型面积方面，旧办法规定单套建筑面积严格控制在60平方米以内；新办法允许在原则上60平方米以内的基础上，为适应多子女家庭需求可适当放宽户型面积，更具弹性。在物业费减免方面，旧办法未作规定；新办法鼓励对符合条件的承租家庭减免物业服务费，增加了减负措施。在优先配租方面，旧办法列举的优先对象较少；新办法明确列出了9类优先对象，优先范围明显扩大。在退出机制方面，旧办法的表述较为笼统，新办法明确区分了“退回”和“腾退”两种情形，使退出机制更具可操作性。在房屋互换调换方面，明确提出承租人承租公租房期间，因就业、就学等正当理由，可申请互换住房或调换空置房，打通了合理调换互换通道。在信用机制方面，新办法明确建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，强化了诚信约束。此外，新办法进一步明确规定租赁企业、房地产经纪机构不得开展转租等经纪业务，对旧办法规定进行了补充细化。
十、联系方式
解读人：德州市住房城乡建设局住房保障科科长 周初阳
联系人：德州市住房城乡建设局住房保障科副科长 刘海娜
联系科室：住房保障科
联系电话：2239683
查看《德州市公共租赁住房保障管理办法》对应政策原文请点击：
http://jjjskfq.dezhou.gov.cn/n25300384/n25301039/n25301080/n50006085/c100491934/content.html
查看《德州市公共租赁住房保障管理办法》对应专家解读请点击：
鲁公网安备 37149202000272号
